白小姐开奖结果333379内地房地产市道今年承压,是不争事实,然而以收租为主力的地产商SOHO(00410)却突然在10月下旬传出,计划出售京沪8个主要地产项目,涉及500-600亿元人民币(下同),几乎清仓,且被指有意转投海外,在目前内地维持人民币稳定、严控资金外流的情况下,SOHO创办人潘石屹和张欣夫妇这个变相撤资「跑路」的传闻委实惹人疑窦。

  今年以来, 前不久才变卖了2583个地下停车位涉7.6亿元的SOHO中国,10月底再传出潘石屹计划将旗下共享办公品牌SOHO3Q的11个项目,打包卖给筑梦之星。然而几天之后,包括彭博和财新等权威新闻机构均报导,SOHO正计划出售8个商业大楼项目,涉及80亿美元或600亿元。

  财新报导,SOHO中国目前第一笔交易正在进行,且接近最后阶段,私募黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团,有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO以及在上海的SOHO复兴广场,最终寻求出售的八个项目是其重要的核心资产。据指SOHO中国有意转向海外投资。

  6月下旬,潘石屹才公开表明,在2019年将陆续在大宗交易市场推出在北京、上海可售物业涉及13个项目,金额约78亿元,未来将持有所谓的「八大金刚」。当时潘声称:「散售模式确实随着这一批销售就没有了。」

  而事隔半年不到,SOHO中国却加快抛售,连曾指「三生三世都不卖」的北京项目也要出售。而截至2018年末,SOHO中国资产值为583亿元,若加上即将竣工的丽泽SOHO,资产将超过600亿元。意味着SOHO中国将清空内地整体自持的商业项目资产。

  当然,SOHO中国过去数年已不看好地产市道,财政收入在过去数年持续下跌,原因是其在2012年作出重要转型,由开发销售变为自持租赁的包租公,纯利也有2013年高峰143亿元跌至去年只赚17.2亿元。他亦一再表明房地产行业这种「拿地—开发—销售」的商业模式到2017年基本结束,房地产继续上涨的空间已经没有。

  所以SOHO五年被指套现293亿元,一方面可能反映其不看好地产特别是商业地产市道,同时也将表现欠佳的项目沽出改善股东回报,比如一度传出基于接近WeWork形式的共享办公室品牌SOHO3Q,创立至今一直处于亏损的状态,加上出租率有限,出售并不意外。

  不过SOHO本身并不是高负债房企,其净负债比率逾四成,在收租公模式下压力不大,急于打包全数出售地段优越的核心资产似乎并不寻常,一来会被买家压价,而且动辄百亿计金额数目庞大,若然悉数出售将资金转移境外派息或海外投资,难免不会受到监管机关比如外管局注目,即使本身买卖资产行为合规。过去大规模投资境外的企业比如万达、海航等最后都要改变海外经营的策略,今次SOHO中国作为一家香港上市内地企业,监管态度值得关注。

  高盛认为,SOHO中国其后声明希望淡化报导影响,但其售产期望的确升温,且可来带来大额股息分派,其可能出售的规模相当于9个核心资产中的8个,相当于2019年预期资产净值218亿港元的92%。星展则认为,出售反映潘氏计划将资产货币化,特别是现时股价有深度折让,只相当于0.35倍市账率,而历史平均市账率为0.5倍、2017年底高见0.7倍。

  美银美林表示,基于缺乏卖产进度,仍维持目标价3.2港元,相当其50%资产净值,但按SOHO中国往绩,报导的出售计划应存在,2016-17年度其89亿元出售三幢办公楼,结果派发76亿元特别股息,接近扣除费用后的百分百派发,但目前难预期派息计划和保留所得用以未来发展的可能。而出售将视乎其能否获得好估值,但据悉北京和上海在2019年第三季办公楼的空置率已分别升至14%和22%,最后出售作价未必如管理层预期。

  大规模卖产,没选择斩件却又事先张扬,着实有急于清仓的嫌疑,当然内地传媒已广泛报导,界面新闻称,潘石屹夫妇曾通过持有63.9%SOHO中国的家族信托,于美国进行过地产投资,而长子潘瑞也在英国成立欧房集团投资大型地产,另外两名儿子也分别在通过SOHO基金会捐赠过的耶鲁和哈佛就读,而这个基金在2014年也有在中国启动过1亿美元的中国助学金项目。

  可以说,潘氏家族的主要重心似乎已经转移至欧美等地,而值得留意的是,与潘石屹交好、言论向来较为开放的另一内地房地产商「任大炮」任志强,纽约时报9月报导,其社交账号被删除,开奖记录目前被禁止出境。这是否背后的催化剂?